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ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE.

Depuis quelques années l’Espagne est devenue le pays d’Europe où le secteur immobilier connait la plus forte croissance économique.

Que ce soit dans une optique d’investissement ou dans la préparation d’une retraite au soleil, l’Espagne reste à ce jour le pays qui offre les meilleures opportunités immobilières.

En effet suite à la crise immobilière de 2008, les prix de l’immobilier ont chuté de plus de 34 % pouvant même atteindre 50 % selon le type de bien.

 

Les principales raisons d’un tel engouement sont :

  • Prix nettement inférieurs par rapport au marché immobilier de ses voisins Européens
  • Essor du tourisme (hausse de 8.9 % par rapport à 2016 – hausse de 1.9 % en 2018)
  • Les hivers sont très doux dans le sud.
  • Les facilités d’accès : De nombreux vols à bas coût au départ de la Belgique et la France
  • Une qualité de vie incomparable : L’influence exercée par le soleil sur notre santé et nos états d’âme est plus importante que ce que nous croyons.
  • Faible coût de la vie : Un retraité français ou belge y dispose d’un pouvoir d’achat de 30 à 50% supérieur à son pays. Un retraité suisse de 100% supérieur.

Les économistes s’accordent à dire que le marché immobilier en Espagne a encore de belles années devant lui. Même si le marché a beaucoup changé et que la valeur moyenne des acquisitions a évolué à la hausse, les prix restent bien en dessous des moyennes européennes.

Les promoteurs sont à nouveau aux commandes laissant la place aux nouvelles constructions qui se veut, aujourd’hui, plus « intelligent » et plus adaptées aux critères et aux tendances architecturales actuelles.

De plus, les taux d’intérêt d’emprunt restent au plus bas promettants encore quelques années à venir propices à la concrétisation de votre rêve Espagnol.

 Deux solutions s’offrent à vous :

Via une banque dans votre pays de résidence

La banque dans votre pays de résidence ne prendra pas en garantie votre bien en Espagne. Afin d’avoir recours au prêt vous devez donc être propriétaire d’un bien sur le territoire national afin de pouvoir acheter une résidence secondaire en Espagne.

Via une banque en Espagne

Depuis la crise bancaire en 2008, les banques espagnoles ont recommencé à accorder peu à peu des prêts aux acheteurs, et pendant l´année 2010 l´obtention d´un prêt a été plus facile et plus fréquente.

Cependant, les conditions requises sont plus exigeantes qu´elles ne l´étaient auparavant.

En effet, le prêt hypothécaire pouvant être accordé à un étranger qui remplit les conditions nécessaires représente entre 60% et 70% de la valeur de la propriété.

Pour cela, l´acheteur doit démontrer que 30% à 40% de ses revenus nets sont disponibles pour couvrir les remboursements du prêt, une fois les impôts payés ainsi que tous autres frais hypothécaires.

Documents nécessaires à l’obtention d’un prêt en Espagne:

  • Copie du contrat d’achat du bien immobilier.
  • Copie de la carte d’identité
  • Numéro d’identification fiscale pour étrangers (NIE)
  • Certificat d’attribution de pension ou copie des six dernières fiches de salaire
  • Copie de contrat de travail
  • Copie des extraits des six derniers mois des comptes principaux
  • Copie du rapport annuel de l’entreprise ou de la société (en cas d’indépendant ou entrepreneur)
  • Copie de l’extrait de rôle
  • Copie du droit de pension alimentaire. (Si tel est le cas)
  • Copie de l’acte de propriété du bien immeuble (Si tel est le cas)
  • Copie du dernier payement de l’I.B.I. (impôt sur les biens immobiliers)
  • Copie des payements de la communauté de propriétaires
  • Extrait fichier de la Centrale des crédits aux particuliers (CCP) et du fichier des enregistrements non régis (ENR) de la Banque Nationale de Belgique
  • Lettre de recommandation de votre banque locale

Cette liste est à titre informative et varie selon la politique propre à l’entité bancaire.

Si vous optez pour l’obtention d’un crédit en Espagne. notre département juridique pourra vous mettre en relation avec plusieurs entités bancaires afin de vous obtenir les meilleures conditions.

Biens en construction

  • Lors de la réservation : acompte de 3000 € (montant non récupérable)
  • Endéans 30 jours : acompte de 30% du prix du bien immobilier.
  • À la remise des clés : solde de 70% du prix du bien (moins 3000 € déjà versé)

Constructions terminées

  • À la réservation : acompte de 3000 € (montant non récupérable)
  • À la remise des clés : 100% du prix du bien (déduction faite des 3000 €)

Un délai plus long ou un paiement intermédiaire peut éventuellement être octroyé.

Nous proposons exclusivement des biens de promoteurs bénéficiant de la garantie bancaire. (Aval bancario)

Cette garantie est octroyée par la banque du promoteur par laquelle elle s’engage à rembourser les sommes versées au cas où celui-ci ne serait pas en mesure de fournir l’entièreté de la prestation.

Les biens neufs sont également vendus avec une garantie décennale couvrant l’habitation contre les défauts de construction pouvant se manifester pendant ce laps de temps.

L’aval bancario est la traduction espagnole pour « Garantie bancaire »

Cette garantie est octroyée par la banque du promoteur qui assurera le remboursement des sommes versées par l’acheteur d’un bien immobilier.

Il va sans dire, que l’aval bancario n’est pas systématiquement accordé à tous les promoteurs car ceux-ci doivent apporter des garanties de fiabilité financière et être en ordre concernant les autorisations urbanistiques nécessaires lors de la construction d’un bien immobilier.

La garantie bancaire est donc un gage de fiabilité du promoteur car la banque engage sa responsabilité et se substituera à celui-ci s’il ne parvenait plus à tenir ses engagements envers les acheteurs.

Pour rappel, Azureva propose uniquement des biens immobiliers de promoteurs couvert par cet « Aval bancario »

Le bien immobilier ne coûte absolument pas plus cher car le prix de vente est imposé par les promoteurs et ne peut en aucun cas être modifié ni à la hausse, ni à la baisse.

Les agences sont rétribuées par les promoteurs et constructeurs.

En d’autres termes, l’acheteur paiera absolument le même prix qu’il soit ou non représenté par une agence immobilière.

Les frais d’acquisition correspondent en moyenne à 13.5 % sur la valeur du bien immobilier.

Ceux-ci se distinguent de la manière suivante :

10% de TVA

1,5% de droits d’enregistrement de l’acte

Les frais du bureau légal (1150€ TTC)

Frais annexes (Notaire, registre, timbres fiscaux…).

Les honoraires du Notaire peuvent atteindre un coût d’environ 1.750€.

Le coût varie en fonction du nombre de pages o de la complexité de l’acte (par exemple, dans le cas d’une transcription des statuts, d’un paiement par phases, d’une propriété partiellement terminée, etc.).

Les droits d’enregistrement de la propriété au Registre Foncier dépendent aussi de la complexité de la transaction.

Par exemple les droits pour un appartement dont le prix est de 150.000€ devant être enregistré au nom d’une seule personne et acquis sans prêt hypothécaire, s’élèveront à 200€ environ. Un appartement ayant le même prix d’achat mais devant être enregistré au nom de 2 personnes et ayant été acquis avec un prêt hypothécaire, devra s’acquitter de droits qui seront de l’ordre de 450€.

L’achat d’un bien immobilier n’est pas compliqué en soi en revanche il s’avèrera risqué de le faire sans connaissance approfondie du marché mais surtout sans connaissance des lois et des règles qui le caractérisent afin de ne pas commettre d’erreur !

Pour faire un investissement judicieux, il faut bien entendu connaitre le marché immobilier mais avoir accès à toutes les informations sur le bien qui vous intéresse pour éviter des mauvaises surprises.

Notre métier est de vous assister et de vous conseiller tout au long de votre parcours d’acquisition.

Nous vous mettrons en relation avec un bureau légal francophone qui se chargera de sécuriser la transaction immobilière afin de réaliser un achat en toute tranquillité.

Sachez par exemple qu’en Espagne, le notaire espagnol n’a pas les mêmes fonctions qu’en France ou en Belgique, la spécificité de l’Espagne par rapport aux autres pays de la communauté Européenne, c’est que le notaire tient une place moins importante dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier.

En effet, le notaire authentifie les signatures, le règlement financier entre les deux parties ainsi que les termes de l’accord de vente mais ne fait aucune recherches dites « notariales ».

En France ou en Belgique, le notaire a le rôle d’encadrer toute la transaction immobilière et d’en protéger chacune des parties.

Il faut savoir que le Notaire en Espagne n’a pas les mêmes fonctions qu’en Belgique ou en France.

La spécificité de l’Espagne par rapport aux autres pays de la communauté Européenne, c’est que le notaire tient une place moins importante dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier.

Le notaire Espagnol est un expert en droit pour biens des démarches tels que les succesions, rédactions de documents officiels mais ne pourra représenter aucune des deux parties dans le processus d’achat.

L’intervention du notaire concède un caractère officiel et la présomption de la véracité de la documentation, son rôle sera d’authentifier les signatures, le règlement financier entre les deux parties ainsi que les termes de l’accord de vente mais ne fait aucune recherches dites « notariales ».

C’est pour ces raisons que nous travaillons en étroite collaboration avec un bureau légal qui ” se substituera ” au Notaire afin de sécuriser l’ensemble de la procédure d’acquisition.

Pour rappel, Le notaire espagnol n’a pas les mêmes fonctions qu’en France ou en Belgique et tient une place moins importante dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier.

Le notaire ne fait aucune recherches dites « notariales », son rôle sera uniquement d’authentifier les signatures, le règlement financier entre les deux parties ainsi que les termes de l’accord de vente.

Non seulement le bureau légal se substituera au notaire en sécurisant le ” transfert de propriété ” tout au long du processus d’achat du bien immobilier mais effectuera en plus des démarches administratives tels que l’obtention du N.I.E, ouverture du compte bancaire, ouverture des compteurs…

En quelques mots, selon le type de bien, Ils procèderont à :

 

  • Élaboration ou vérifications du contrat établi entre les deux parties.
  • Recherches de conformité du bien.
  • Vérification du permis de construire.
  • Vérification du certificat d’habitabilité.
  • Vérification des documents urbanistiques
  • Vérification de la garantie décennale.
  • Recherches de dettes éventuelles (fiscales, copropriétés, hypothécaire…)
  • Vérification si le bien est libre d’hypothèque.
  • Gestion et suivis des transactions financières entre les deux parties.
  • Traduction simultanée obligatoire lors de la signature devant le notaire (*)
  • Obtention du N.I.E (obligatoire pour l’achat d’un bien immobilier)
  • Ouverture du compte bancaire.
  • Ouverture des compteurs d’eau et électricité après signature de l’acte.
  • Enregistrement de l’acte dans le registre de la propriété à Madrid.
  • Paiement des taxes et impôts.
  • etc…

(*) Selon la loi toute personne doit être en mesure de comprendre la langue officielle du pays lors de transaction immobilière devant le notaire, si tel n’est pas le cas, celle-ci devra être représenté par un traducteur.

En plus de vous procurer une certaine sérénité, il vous protège surtout juridiquement grâce à sa responsabilité civile (assurance couvrant ses actes).

En Espagne, il n’y a pas vraiment de délai légal concernant la durée minimale et maximale pour le passage de l’acte authentique devant le Notaire.

En règle générale les délais oscillent entre 1 et 2 mois à partir de la signature du contrat de réservation mais un délai supplémentaire peut être négocié avec la partie venderesse.

La raison pour laquelle les délais sont nettement inférieur à ceux de la France ou de la Belgique par exemple, est dû au fait que les recherches urbanistiques et fiscales que réalise le bureau légal peuvent se faire en quelques jours seulement.

Il est donc conseillé d’avoir déjà entamé les démarches concernant la demande de crédit avant de se déplacer en Espagne surtout pour un crédit dans le pays de résidence.

Le N.I.E est un numéro d’identification des étrangers nécessaire à toute personne non espagnole voulant réaliser un grand nombre de démarches administratives et fiscales sur le territoire espagnol.

Ce numéro sera unique et fera ainsi partie de votre identité en Espagne ; Il sera inscrit sur tous les documents officiels que vous échangerez avec l’administration espagnole.

Celui-ci sera exigé lors de la signature de propriété devant le notaire ainsi que lors de l’enregistrement au registre de la propriété.

Pour toutes ces raisons, Il est vivement recommandé de commencer les démarches pour obtenir un NIE le plus tôt possible.

 

Dans quelles autres situations le N.I.E est nécessaire ?

Lors de paiement d’impôts sur les biens immobiliers, les licences de travaux, la souscription auprès des fournisseurs d’eau et d’électricité, l’achat d’une voiture etc …

Nous pourrions vous assommer de slogans présomptueux invérifiables comme le font certains concurrents se congratulant d’être la plus grande agence immobilière de la costa Blanca ou en vous hypnotisant vers la conclusion que nous sommes votre seule et unique solution pour un achat en Espagne.

En fait, Nous en avons décidé autrement !

Choisir Azureva c’est avant tout opter pour une agence familiale et professionnelle où notre unique devise reflète les raisons principales d’exercer ce métier.

« Vous accompagner et vous conseiller comme nous aimerions l’être si nous étions à votre place… »

LA VIE EN ESPAGNE

Les prix des produits de consommation alimentaire et des biens & services sont en effectivement moins cher comparé à d’autres pays voisins tels que la Belgique, la France pour ne citer qu’eux.

Un retraité Français ou Belge voit son pouvoir d’achat augmenter de 30 à 50% par rapport à son pays d’origine allant même jusqu’à 100% supérieur pour un retraité Suisse.

L’Espagne dispose d’hôpitaux universitaire de renom moderne et très bien équipé ainsi que des centres de santés offrant un choix important de médecins généralistes et spécialistes.

Pour les résidents travailleurs indépendants, propriétaires d’une entreprise ou employés, les contributions à la Sécurité Sociale donnent automatiquement droit au réseau sanitaire espagnol.

Si vous êtes retraité ressortissant de l’Union européenne et comptez résider en Espagne, en n’ayant jamais travaillé dans le pays, vous avez alors le droit à une couverture sanitaire par convention européenne.

Pour cela, veuillez demander à votre mutualité de remplir le formulaire E121 partie B. Ce formulaire est nécessaire pour pouvoir accéder gratuitement aux soins de santé des centres médicaux officiels de la sécurité sociale espagnole.

En tant que résident, les prestations médicales chez le médecin généraliste ou chez un spécialiste, les frais d’hospitalisation, les frais de traitement (chimiothérapie, radiothérapie, réhabilitation…) sont pris en charge par la sécurité sociale à 100 %.

Seul un apport lors de l’achat de médicament sera à charge du patient, celui-ci varie selon le type de revenu et peut osciller entre 10 à 20 %

Vous pouvez aussi avoir recours à l’assurance médicale privée à travers divers groupes comme SANITAS. Le coût peut être de 30€ à 100€ par mois et personne, selon l’âge et l’état de santé.

 

En tant que non Résident

Pour avoir accès aux soins de santé en Espagne, il faudra faire la demande de la carte européenne dans votre pays de résidence de l’Union européenne, auprès de votre mutuelle.

Celle-ci assurera vos droits à l’assurance maladie lors d’un séjour temporaire dans un pays de l’Union Européenne. Elle permet de bénéficier de soins médicaux qui s’avèrent nécessaires pendant votre séjour.

Le coût d’une assurance standard pour un appartement de 150.000€, avec un contenu évalué à 25.000€, est environ de 200 € par année.

Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction.

La police d’assurance individuelle de l’appartement doit donc assurer uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers.

Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’une piscine et d’un jardin commun coûte entre 40€ et 80€ par mois de frais de communauté et varie selon le type d’immeuble et les services qui la composent (service de sécurité intérieur, jardiniers, golf, conciergerie…)

Le montant pour assurer un véhicule est nettement inférieur à celui de la Belgique ou de la France.

Exemple

La prime d’assurance tout risque incluant une assistance dépannage pour un véhicule de marque Peugeot 2008 diesel coûte environ 350 € par an

La taxe automobile coûte environ 110 €

Toute personne non-résidente demeurant en Espagne 183 jours ou plus par année civile est considérée résident à tous effets fiscaux par le Trésor Public.

Une urbanisation est une communauté organisée qui réunit toutes les conditions requises par les différentes délégations gouvernementales en ce qui concerne l’utilisation du sol (aspect résidentiel, commercial, zone sportive, zones vertes) ainsi que pour fournir un certain nombre de services et un niveau minimum de qualité dans la construction des routes, trottoirs, écoulement des eaux, système d’égouts, installations électrique et d’eau etc.

L’obtention du permis d’aménagement d’un terrain pour le convertir en une urbanisation peut coûter plusieurs millions d’Euros de frais au promoteur.

L’avantage le plus évident pour le propriétaire d’une propriété située dans une urbanisation repose sur un contrôle très strict de l’utilisation du sol.

Si l’on décide de construire une maison sur une parcelle dans une section d’une urbanisation planifiée exclusivement pour des logements de familles individuelles, la loi vous garantit que ni un immeuble d’appartements ni des biens d’autre nature ne pourront être construit sur la parcelle adjacente !

LA FISCALITÉ EN ESPAGNE

En tant que Résidents (IRPF)

En Espagne, les Résidents doivent présenter leur Déclaration d´Impôt sur le Revenu des Personnes physiques et déclarer leurs revenus, quelle que soit leur source.

Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, et si son centre d’intérêts économique et vital (famille) se trouve en Espagne, elle est considérée Résidente, bien qu´elle ne le soit pas officiellement.

En tant que Non- Résidents (IRNR)

Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l´Impôt sur le Revenu des Non- Résidents (IRNR) et déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété.

Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :

  • Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 24% sur le bénéfice obtenu de la location des dits biens, sauf si le contribuable est résident d’un état de l’Union Européenne, Islande et Norvège, dans ce cas le taux applicable est de 19% et les frais liés à la rente pourront être exonérés.
  • Impôt sur la rente immobilière dérivé de l´usage propre des biens immeubles : 24% sur 1,1% de la Valeur cadastrale du Bien Immeuble (si la valeur cadastrale du logement a été révisée ou modifiée et est entrée en vigueur durant la période d’imposition ou durant les dix périodes d’imposition précédentes), si elle n’a pas été révisée, on applique 24% sur 2% de la valeur cadastrale du bien immeuble), sauf si le contribuable est résident d’un état de l’Union Européenne, Islande et Norvège, dans ce cas le taux applicable est de 19%.

 

Afin d’éviter la double imposition, des dispositions et accord ont été conclus entre la Belgique , la France et l’Espagne.

Si vous résidez en Espagne, les revenus, les pensions des employés et des indépendants sont taxés dans le pays de résidence.

Les pensions du secteur public restent cependant imposables dans le pays de résidence (sauf si vous possédez à la fois la nationalité belge et espagnole), vous basculez dans le régime des non-résidents et non plus dans le régime d’impôts sur les revenus des personnes physiques.

Pour introduire une déclaration d’impôts espagnole, vous devez être en possession de votre NIE.

S’il le désire, tout ressortissants de l’Union Européenne à le droit de recevoir sa pension-retraite sur un compte bancaire en dehors de son pays d’origine.

La personne résidente continuera donc à percevoir en Espagne l’intégralité de sa pension- retraite.

Si celle-ci est directement payée en Espagne, aucun précompte professionnel n’est retenu dans son pays d’origine.

Il faut savoir que les fonctionnaires de l’état continuent à recevoir la pension-retraite sur un compte bancaire dans son pays d’origine, de ce fait le précompte professionnel est retenu dans celui-ci.

 

Un propriétaire d’un bien immobilier non-résident doit s’acquitter de l’impôt des non-résidents de manière spontanée c’est à dire qu’il ne reçoit aucune notification de l’administration fiscale.

Sachez que cet impôt varie chaque année et ne peut pas être domicilié. Nous ne pourrons que vous conseiller de faire appel au bureau juridique associé HLBSERVICE afin qu’il se charge de cette partie administrative.

 

En 2018, la législation a changé à ce sujet et a été simplifiée.

Le montant à déclarer correspond à 2% de la valeur cadastrale de votre bien en Espagne.

Cette valeur se trouve sur le document de paiement de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou « revenu cadastral ») que vous recevez chaque année en Espagne. Ce « revenu » est totalement exonéré d’impôts en Belgique.

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