🇪🇸 ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE

L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne fonctionne différemment du système francophone.

Point essentiel : le notaire espagnol intervient principalement pour authentifier et formaliser la transaction. Il ne réalise pas, à lui seul, l’ensemble des vérifications juridiques approfondies concernant le bien.

C’est pourquoi il est fortement recommandé de réaliser une vérification juridique complète (Due Diligence) avant de s’engager définitivement.

Les 8 étapes essentielles pour sécuriser votre acquisition

🪪 1. LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES PRÉALABLES

Obtention du NIE

Le Número de Identidad de Extranjero (NIE) est le numéro d’identification fiscale indispensable aux étrangers pour réaliser de nombreuses démarches administratives en Espagne, notamment l’acquisition d’un bien immobilier.

🏦 Ouverture du compte bancaire en Espagne

Un compte bancaire espagnol facilite la préparation de l’acquisition, notamment pour effectuer le paiement le jour de la signature et régler ensuite les différentes dépenses liées au bien : eau, électricité, impôts, charges de copropriété, etc.

⚖️ 2. CHOISIR UN REPRÉSENTANT JURIDIQUE

Se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier

Contrairement à certaines pratiques du système francophone, il est important de ne pas considérer le notaire comme l’unique acteur chargé de sécuriser juridiquement votre acquisition.

Un représentant juridique spécialisé en droit immobilier espagnol peut effectuer les contrôles nécessaires sur le bien avant votre engagement définitif.

Son rôle consiste notamment à vérifier la situation juridique du logement, identifier d’éventuelles dettes ou charges et s’assurer que la transaction peut être réalisée dans de bonnes conditions.

👉 L’objectif : acheter en toute sécurité et éviter les mauvaises surprises.

🔑 3. RÉSERVER LE BIEN — Contrato de Reserva

Bloquer le bien et le retirer du marché

Lorsque vous avez trouvé le bien qui vous convient, vous pouvez signer un contrat de réservation (Contrato de Reserva) et verser un acompte, généralement compris entre 3 000 € et 6 000 €, selon les conditions de la vente.

Cette somme est généralement conservée sur le compte de l’agence immobilière ou, selon les modalités prévues, sur celui du représentant juridique.

⚠️ Avant de verser une somme importante, il est essentiel de connaître précisément les conditions de la réservation et les modalités de remboursement éventuel.

🔍 4. L’AUDIT JURIDIQUE DU BIEN — Due Diligence

La vérification juridique est une étape déterminante.

Avant de vous engager définitivement, plusieurs contrôles doivent être réalisés afin de vérifier que le bien peut être vendu légalement et qu’il ne présente pas de problème juridique ou administratif.

Parmi les vérifications essentielles :

📄 La Nota Simple
Elle permet notamment de vérifier l’identité du propriétaire inscrit au registre et de connaître les éventuelles hypothèques, saisies ou autres charges inscrites sur le bien.

🏠 La Licencia de Primera Ocupación
Selon le type de bien et la réglementation locale applicable, cette vérification permet notamment de contrôler la situation administrative et l’habitabilité du logement.

💶 Les charges et impôts
Il convient de vérifier que les charges de copropriété, l’IBI (taxe foncière) et les autres sommes éventuellement dues sont à jour.

👉 Cette étape permet d’identifier les éventuels problèmes avant de vous engager définitivement.

✍️ 5. SIGNER LE COMPROMIS DE VENTE — Contrato de Arras

Formaliser les conditions définitives de la vente

Le Contrato de Arras est un contrat privé qui fixe les principales conditions de la transaction entre l’acheteur et le vendeur.

Un second acompte est généralement versé à cette étape, souvent de l’ordre de 10 % du prix de vente, déduction faite de la somme déjà versée lors de la réservation.

Dans le cas d’arras penitenciales, le principe est généralement le suivant :

🔴 Si l’acheteur se désiste : il perd la somme versée au titre des arrhes.

🟢 Si le vendeur se désiste : il doit généralement restituer le double de la somme reçue.

⚠️ Les conditions exactes doivent toujours être vérifiées dans le contrat avant sa signature.

💳 6. LE FINANCEMENT — SI VOUS AVEZ BESOIN D’UN CRÉDIT

Faire réaliser l’expertise bancaire du bien

Si vous financez votre achat avec un crédit immobilier espagnol, la banque demande généralement une Tasación, c’est-à-dire une expertise réalisée par un professionnel agréé.

La banque détermine ainsi la valeur du bien retenue pour le financement.

Pour les non-résidents, le financement peut généralement être inférieur à celui accordé aux résidents. Selon le profil de l’emprunteur et la banque, le financement se situe souvent autour de 60 % à 70 % de la valeur retenue, ce qui implique un apport personnel plus important.

👉 Il est donc préférable de connaître sa capacité de financement avant de s’engager définitivement.

🖊️ 7. SIGNER L’ACTE DE VENTE — Escritura

La signature officielle chez le notaire

Le jour de la signature, l’acheteur et le vendeur, ou leurs représentants légalement habilités, se réunissent devant le notaire.

Lorsque le bien est financé par un crédit hypothécaire, la banque ou ses représentants interviennent également selon les modalités du financement.

Le notaire :

✔️ vérifie l’identité des parties ;
✔️ contrôle les éléments nécessaires à la formalisation de l’acte ;
✔️ lit et authentifie l’acte de vente ;
✔️ recueille les signatures des parties.

💶 Paiement du solde et remise des clés

Le solde du prix est réglé selon les modalités prévues dans l’acte, fréquemment au moyen d’un chèque bancaire certifié espagnol ou d’un autre moyen de paiement accepté.

Une fois la transaction finalisée, les clés peuvent être remises à l’acheteur selon les conditions convenues.

🧾 8. TAXES, FRAIS ET ENREGISTREMENT APRÈS LA VENTE

Finaliser officiellement votre acquisition

Après la signature, plusieurs démarches restent à effectuer.

💰 Le paiement des taxes

L’acheteur doit prévoir, en plus du prix d’achat, un budget destiné aux taxes et frais liés à l’acquisition.

Le montant varie notamment selon :

• la région autonome ;
• le type de bien ;
• logement neuf ou ancien ;
• le prix d’acquisition ;
• les frais professionnels et administratifs.

À titre indicatif, il est prudent de prévoir une enveloppe supplémentaire pouvant représenter environ 10 % à 13 % du prix d’achat, selon la situation.

Dans l’ancien, l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) varie selon la communauté autonome. Dans le neuf, la fiscalité peut notamment comprendre la TVA (IVA) ainsi que d’autres taxes applicables.

🏛️ L’inscription au Registre de la Propriété

L’acte de vente doit ensuite être présenté au Registro de la Propiedad afin que la nouvelle propriété soit officiellement enregistrée au nom de l’acheteur.

🛡️ UN ACHAT SÉCURISÉ COMMENCE AVANT LA SIGNATURE

Acheter en Espagne ne consiste pas simplement à trouver un bien et à signer chez le notaire.

La réussite d’un projet immobilier repose sur une succession d’étapes : administration, financement, vérifications juridiques, contrats, signature, fiscalité et enregistrement.

🇪🇸 Votre projet immobilier en Espagne mérite un accompagnement professionnel.

Azureva Immobilier vous accompagne dans les différentes étapes de votre acquisition afin de vous permettre d’avancer avec plus de sérénité, de transparence et de sécurité.